上海各区产业分布下的地标写字楼

2024-05-24
来源:带客OFFICE

作为全国的经济金融之都,上海总面积6340.5平方公里,辖16个区,目前常住人口约2489万人,是名副其实的世界级超大城市。


上海总体产业空间大致遵循“一核、两带、三极、多片区”的整体布局:


一核:围绕黄浦(约20平方公里)、徐汇(约55平方公里)、长宁(约38平方公里)、静安(约37平方公里)、普陀(约55平方公里)、虹口(约23平方公里)、杨浦(约61平方公里)这7个中心城区为核心的现在产业中央活动区;


两带:地铁2-17号线沿线东西走向连接浦东虹桥两大机场高铁交通枢纽的创新发展带,以及贯通主城区呈南北走向的黄浦江两岸滨江发展带;


三极:以青浦新城为中心的长三角绿色生态一体化发展示范区、以虹桥枢纽和国家会展中心为轴心的虹桥国际中央商务区、以临港新城为中心的上海自贸区临港示范区这三大强劲活跃增长极;


多片区:南京西路、徐家汇、徐汇滨江、外滩、北外滩、陆家嘴、张江科学城、漕河泾、长风、五角场……等各个CBD百花齐放。


在整体布局之下,上海各区又有各自的产业定位:徐汇滨江的人工智能和漕河泾的生命健康、长宁临空的航空服务、静安南京西路的时尚消费、虹口北外滩的航运服务、黄浦外滩的金融服务、嘉定的汽车产业、青浦的会展商贸和物流服务、闵行的航空航天人工智能、浦东陆家嘴的金融服务和张江的集成电路、生物医药、人工智能三大产业等等;可以说,产业定位清晰,政策给力基础配套完善的区域和板块不是已经发展成熟,就是在迅速发展壮大的路上。


如果说过去各区发展靠人扎堆堆起来,后续的发展更依赖于产业和人的结合。有人的地方固然有消费,但人是流动性的,而有产业的地方才能带来稳定税收,带来工作岗位,从而带来更多人才落地生根在此常住,进一步带来更多更稳定的消费,从而带动片区整体的发展。


今天介绍几个极具产业特色的片区内标志性的在租或在售写字楼。



01

【徐汇】


徐汇的发展主要围绕三大核心板块:老字号徐家汇商圈,闻名已久的徐汇漕河泾开发区,以及近年新秀徐汇滨江。


徐汇滨江是近几年徐汇区政府沿辖区内黄埔西岸重点打造的滨江发展带,西岸传媒港、西岸智慧谷、西岸金融城聚焦发展能级,AI智塔、星扬西岸、腾讯华东总部大楼、小米总部、阿里零售中心、网易研发中心、商飞科研、国盛集团、游族影业、湘芒果、诺布置业、央视华东总部大楼等相继开发完工,各实力头部企业相继入驻,使得徐汇滨江成为人工智能、文化传媒及科技金融三大产业的企业发展首选片区。


目前徐汇滨江的写字楼宇大多数是企业自用或出租为主,甚少有出售,位于龙华寺地铁口的龙华万科中心是此板块唯一可售项目。龙华万科位于龙华寺对面,11/12号线龙华寺站地铁上盖,自带约10万㎡的自营商业,可售面积为4幢独栋甲级写字楼,目前已售出2幢,还有2幢单栋面积分别为8552㎡和13551㎡的一手独栋准现房在售,对于想要在徐汇滨江扎根发展且资金实力雄厚的企业来说无疑为绝佳选择。


对于想要购置写字楼但面积需求又不是这么大的企业来说,可以考虑该片区绿地汇中心,绿地中心等开盘时以散售形式卖给诸多小业主的二手商办项目,目前在售面积从150平到整层2000多平不等,且都是10年竣工的商办,楼龄在上海市中心写字楼里还是比较新的。


除此以外该片区写字楼主要以租赁市场为主,这其中又以星扬西岸中心,西岸AI智塔,芒果广场,东航滨江中心,航汇大厦等几个标志性建筑为主。

星扬西岸

西岸智塔

龙华万科

徐汇万科

02

【静安】


静安多年来一直是各大名企的“兵家必争之地”,辖区内闻名遐迩的南京西路-静安寺这一段短短的几公里路上随便拎出去一个楼都相当能打。


但过去的静安苦于钱多地少,自从将闸北版图并入之后,这个问题得以解决,这几年发展更是突飞猛进。老根据地依然有可挖掘空间——南京西路地铁口旁张园的深度挖掘开发,使得这一带再次成为万众瞩目的高奢品牌网红打卡点;梅龙镇广场,中信泰富,恒隆广场金三角屹立不倒,越洋广场,会德丰广场,嘉里中心二期,1788广场,SOHO东海广场静安寺金五星持续发光,使得这一带成为上海顶级商圈的王者般存在。


当然上述提到的顶级楼宇名字除了SOHO东海广场有二手办公可售以外,其他楼宇全部为大业主自持出租面积。


除此以外,低调的静安大力发展南北走向的新版图:围绕上海火车站附近大力发展的新客站商圈,集聚了凯德星贸、嘉里企业中心三期、泰禾大厦、静安国际中心、宝矿洲际大厦、金融街融泰融悦中心等一大批甲级写字楼。其中可售项目的融悦中心,目前还有2幢面积分别为24679平和27659平独栋办公在售,坐等实力企业。


围绕苏河湾打造的万象企业天地成为新晋网红商业打卡点,周末节假日人流量爆棚;围绕1号线上海马戏城和大宁郁金香公园打造的大宁商圈,已经建成了大宁国际商业广场、久光中心、宝华中心、大宁音乐广场、宝华国际广场、大宁中心广场、大宁商务中心等一批甲级写字楼和商业配套。

会德丰广场

越洋广场

金融街融悦中心

大宁宝华中心

03

【黄埔】


黄埔是目前上海16个区里面面积最小但却最中心的存在。上海市政府大楼就坐落在黄浦区的人民广场附近,加上黄浦区内的百年外滩建筑群,南京东路步行街,豫园,淮海路,新天地等这几样来上海旅游一定会打卡的胜地,黄浦说是上海市中心的核心一点也不为过。


黄浦区重点产业除了提供文化旅游之外,还有金融行业。很多人都知道上海许多银行都在小陆家嘴有楼,但却不知道的是这其中不少银行的总部确是落在黄埔外滩的独栋建筑群里。


但如果从写字楼的角度来看,黄浦区的写字楼主要分布在人民广场,淮海路-新天地,以及董家渡外滩金融城一带。人民广场和淮海路上的写字楼一部分是大业主自持招租(以来福士广场、环贸广场、企业天地、K11香港新世界、恒基旭辉天地、SOHO外滩等为主的地标建筑),还有一部分是开盘时即散售(天安中心、上海广场等),目前活跃在二手商办租售市场;而整个黄浦区唯一可售的一手写字楼面积集中在董家渡金融城的绿地外滩中心。


绿地外滩中心地处董家渡码头旁边,步行至江边3~5分钟,名副其实的一线江景办公楼。在售楼栋总高52层(240米),总可售面积约10万㎡,单层2058~2892㎡起售,是上海总层高最高的可售写字楼。如此地段品质,在上海写字楼商办市场可售项目当中可谓独一无二。


淮海路-K11大厦

新天地-城汇大厦

新天地-复兴SOHO

外滩-SOHO外滩中心

03

【长宁】


长宁的发展基本沿着2号线江苏路站往西延伸,历经中山公园-娄山关路-淞虹路一直到虹桥机场1号航站楼站。


去年10月份,位于娄山关路地铁口附近的金虹桥国际中心成为上海当年首幢纳税“百亿楼”的消息刷屏,这也是上海继恒隆广场(南京西路)、国金中心(小陆家嘴)之后的上海第三幢百亿元税收楼。


作为虹桥枢纽通往上海市区的必经之地,长宁近年来在有限的区域空间中努力推进产业转型,在2021年在线新经济跃升为区域内第一大产业。长宁招商方式主要是先引进经济增长贡献大,成长性好的行业头部企业,再带动关联企业入驻同一楼宇,形成产业集聚。


在写字楼市场,除了老商圈娄山关路附近的虹桥古北一众写字楼集聚外(仅少数楼宇二手商办市场有出售面积,比如盛高国际大厦,远东国际广场等),商圈地标以SOHO天山,SOHO古北,金虹桥中心,尚嘉中心、南丰城、古北财富中心等,紧挨虹桥枢纽的临空经济园区也是近年来许多企业的首选之地。


位于1号航站楼附近的东虹桥中心已经交付使用,只租不售,可租面积从最小100平到整层2450平都有,灵活多样;附近的云启中心有4个单栋面积3663平的企业总部小独栋以及1幢10269平的大独栋可售;值得一提的是,入驻这里同时可享受虹桥商务区和长宁临空经济园区的多重税收优惠政策。


天山SOHO

古北SOHO

东虹桥中心

云启中心

04

虹口/杨浦/普陀


虹口主要以航运为第一产业,写字楼商办主要集中在北外滩。北外滩占据天然的地理优势,与黄浦外滩,浦东下小陆家嘴形成黄金三角。北外滩写字楼众多,顶级地标当属总高320米(66层)的白玉兰广场,自2017年竣工后即问鼎浦西第一高楼至今无楼超越。


杨浦与虹口接壤面积最多,围绕大连路地铁站东西两侧分布的写字楼,西侧属于虹口区,东侧则是杨浦区。杨浦近年来的招商力度很大,不仅沿着黄浦滨江一带打造了众多甲级写字楼,引进了不少头部企业,已经逐渐形成了东外滩的概念,还重点发展紧挨上海财经大学和复旦大学两大高校的新江湾城一带。


普陀区紧挨静安和长宁,主要发展板块落在长风生态商务区和真如板块。长风由于地处内中环之间,进出内环或是到虹桥枢纽都很方便,又是房价洼地,近年来发展迅速;真如起步早,却因为众所周知的原因,赶了个晚集,这几年随着高尚领域写字楼,星光耀广场,天汇广场,加上中海真如的即将交付,在未来也是中环线上重要的发展板块之一。

白玉兰广场

海伦中心

山金金融广场

碧桂园中心

05

浦东


浦东向来是地大钱多的代表,这跟改革开放后政策的大力支持密不可分。无论是小陆家嘴林立的高楼,还是张江高新科技开发区每年纳税的产值,还是作为五大新城之一的临港新城,再加上前滩的学区房,不是久负盛名热度维持至今,就是后起之秀频上热搜。


现如今,小陆家嘴已经是上海的世界级名片,张江几乎就是产业园区的榜首招牌。同其他区域一样,除了一些相对较老的楼在二手市场上易主,浦东的楼龄较新的写字楼绝大多数都只租不售,而出租的王者毫无疑问当属小陆家嘴的国金中心、上海中心、环球金融中心这几个最高最豪顶级高楼,租金也位列上海写字楼的第一梯队,平均租金大约要在15~20元/㎡·天。


而张江的集成电路、生物医药以及人工智能这三大核心产业对这类企业和从业人员的吸引力毋庸置疑。同许多产业园区一样,这里的商办项目绝大多数都是国企物业,只租不售。

国金中心

环球金融中心

东郊中心

君康金融广场

06

闵行/青浦/松江/嘉定/宝山


产业外溢是超大城市发展到一定阶段的必经之路。市中心昂贵的租金成本,员工住宿难题,开车拥堵停车难这三个拦路虎是许多企业发展到一定阶段之后开始往中外环,甚至外环外发展的首要因素。


加上近些年长三角一体化发展方向的规划和引导,闵行,青浦,松江,嘉定以及宝山,这些链接江浙皖三省多地的上海外环外城区,开始凭借地理优势借机发展各自主力产业,你追我赶,好不热闹。


其中的闵行区不仅吃到了虹桥商务核心区的第一波红利,还因为其梅陇古美莘庄七莘路板块不仅出城区方便,而且最靠近市中心,这几年也是大力发展。这些板块目前还有一些优质可售的2000-5000平独栋办公楼出售,例如力波中心、梅陇华鑫天地、城开优享梅陇里、品域上高地、万源城开中心、平金中心、莘庄中心等,有需要的企业可以约看。


青浦的发展重地依然是围绕国家会展中心的西虹桥商务区,片区内目前已有联美首位虹桥世界中心虹桥BU中心豪盛商业广场中核科创园中建企业天地兰韵中心国展万科中心等商办项目,除了会展衍伸服务以外,青浦区也在重点引进一些科创类企业,毕竟作为紧挨江浙两省的入沪必经之地,青浦先天具备成为长三角发展最大受益区的地理优势。


除了闵行和青浦,松江的G60科创走廊,嘉定的汽车产业,宝山的机器人产业园,都在一定程度上吸引了不少实力企业入驻该区域。


一个城市的发展离不开产业,作为国内甚至世界级的超大城市,上海在这方面一直是走在前面。开放的营商环境,便捷高效的办事效率,政策的大力引导和支持,俗称的只要有好的产业,“要钱给钱要人给人要地给地”,相信未来的上海一定会更好。


联美首位租售独栋

虹桥汇在售独栋

虹桥BU中心在售独栋

力波中心在售小独栋


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