上海又有六大风貌别墅项目方案公布，4000-1亿大宅来袭

2024-02-26
来源：楼典
2023年，上海完成了近420亿的历史风貌遴选地块出让，成为上海核心区最主要的土地出让模式之一。
历史风貌保护项目遴选作为上海在2021年在全国范围首先采用的土地出让模式，至今已经有3年历史。在参与上海核心区的城市更新项目时，往往会涉及历史风貌保护的内容，需要面对更加严格的规划管控要求，更加复杂的审批公示流程，时间周期、资金要求都更上一层，该类项目目前采用公开遴选的方式确定实施主体，定向挂牌，最后协议出让。
根据楼典统计，自历史风貌遴选方式推出以来，上海已经完成了近千亿的该类土地出让，2023年截至目前已经完成了9个项目的实施主体遴选。

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而在龙年前后，上海又有六个历史风貌别墅项目公布了设计方案，将为市场提供超过400套4000-1亿以上的联排大宅，其中两座位于新静安、两座位于老静安、两座位于杨浦。

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六大项目方案如下


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楼典碰到要买5000万甚至1亿以上的粉丝困扰，主要是在上海很难买到合适的房子，首先上海90%的大平层的面积在300平米以内，家里如果有老人、二胎小孩再加上阿姨保姆，肯定住不下。而上海市区面积大的独栋老洋房价格早就飙升到了2亿以上，上不封顶，完整的新里也要3000-5000万。衡复的洋房大多都有百年历史，居住、停车体验也不佳。所以从某种程度上来说，风貌别墅填补的是5000-1.5亿这个区间大使用面积户型市场的空白。


所以从产品特性上来说，风貌别墅的优缺点都非常明显，优点如下：


  • 位置绝佳：均位于中央活动区核心区域

  • 尊贵型：客户群体统一，邻居身价都过亿

  • 定制性：可以定制装修与定制使用功能空间、开发商可以协助装修

  • 土地指标：容积率1.1-1.4之间，低于超高层，高度2-4层
  • 空间与性价比：
    有天有地
    赠送面积——地下室、花园、露台
    相同产品总价低于法租界别墅、新里，且无历史建筑保护、维修成本
    得房率高、使用面积足够大，适合大家庭

    车位足够，地下室直接入户，停车方便

    老上海的情怀、住别墅的情怀


缺点其实就一个，栋据小密度大衍生的一系列采光、隐私问题。

  • 栋距较小——影响采光与私密性

  • 占地面积较小、单层面积较小，垂直交通复杂

  • 建筑密度大——没有集中绿化、没有城市景观

  • 外围建筑有噪音废气影响

  • 毛坯交付，装修较复杂

从首批开盘的风貌别墅项目以及楼典自己的调查，风貌别墅在其购买力群体的接受度还是比较高，胡润研究院发布的报告，中国拥有亿万元家庭净资产的“超高净值家庭”达13.8万户。若上海未来10年推出5000-7000套此类型产品，暨每年500-700套，换算下来每年有千分之五的超高净值家庭购买风貌别墅，市场就能够顺利消化。


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