2023上半年上海写字楼出租办公楼租赁市场观察

2023-10-10
来源：楼澜数据
上半年上海办公市场出现了较为明显的租金回调，CBD核心市场与DBD新兴市场租金双双下降，CBD下浮更为明显，CBD与DBD的租金差距仍在持续收窄。

- 01 整体市场表现 -

图片数据来源：楼澜数据库

整体市场平均租金及租金环比增长

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上海办公市场在08年金融危机出现租金大跌后，进入将近10年的稳定繁荣期。从2019年开始，租金开始波动调整，19-20年租金环比连续8个季度负增长，21-22年出现企稳迹象后，2023年租金再次出现快速下滑，且Q2环比下滑的速度超过19-20年的回调速度，为2010年以来最大单季下滑速度。

CBD核心市场平均租金及租金环比增长

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CBD核心区的租金增长下滑更为明显，Q1/Q2的环比租金增长分别为-0.3%和-0.9%，平均租金下降为9.2元/平米/天。

DBD新兴市场平均租金及租金环比增长图片

DBD新兴市场的租金表现相对较为平稳，Q1/Q2的环比租金增长分别为0.0%和-0.4%，平均租金下降为5.5元/平米/天。

CBD核心市场与DBD新兴市场的租金差

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CBD核心市场与DBD新兴市场间的租金差距仍在持续缩小，市场仍在寻找CBD/DBD市场性价比再平衡的过程之中。这背后的驱动因素主要是地铁与城市基础设施的铺展。随着地铁站点的逐步开通，DBD的交通可达性、生活配套逐渐提高，且DBD市场的项目更新、品质标准较好，这些都共同塑造了租户从CBD向DBD的流动趋势。

但这样的趋势不会永远进行下去，当租金差距缩小到一定程度，以至于CBD租户搬迁、装修的成本高于去到DBD市场的租金节约，CBD与DBD的租金差距将稳定下来，重新找到平衡状态。

Q1与Q2的出租率比较

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从出租率方面看，整体市场、CBD核心市场、DBD新兴市场的出租率都出现小幅下降，显示较为疲软的租户需求。


- 02 主要子市场表现 -

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从成交量看，排名前三位的子市场在2022年和2023上半年均为陆家嘴、前滩、徐家汇，这三个市场较为活跃。

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从平均租金看，东门外滩/董家渡和新天地商圈出现小幅增长。

CBD核心市场23Q2气泡图

图片数据来源：楼澜数据库，横轴为平均成交租金，纵轴为租金同比增长，气泡大小代表该商圈的成交量多少，气泡位置越靠近右上表明商圈表现越好

从上面的气泡图可见，主要CBD核心市场可分为三个价格区间，静安寺/南京西路和东门外滩/董家渡租金领跑，租金增长也较为稳定。淮海衡山和陆家嘴紧随其后，平均租金不到十元，租金环比均处负增长区间。

DBD新兴市场23Q2气泡图

图片数据来源：楼澜数据库，横轴为平均成交租金，纵轴为租金同比增长，气泡大小代表该商圈的成交量多少，气泡位置越靠近右上表明商圈表现越好

DBD新兴市场则多聚集于5元和7元这两个主要的价格段，板块间的互相竞争较为激烈。北外滩出现较为明显的租金下滑，前滩和徐汇滨江相比去年同期租金仍稳步增长。


- 03 租户动向与租约条款 -

租户行业成交分析

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金融和商务服务业在2023年上半年成交占比明显提升，科技互联网、贸易零售、制造业下降明显。

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数据来源：楼澜数据库，装修期为租约开始前租户可免费使用时间，免租期为租约开始后租户免费使用时间。有效租金 = 成交面价 * (租期-免租期) / (租期+装修期)

从收录的成交案例看，2023年新签租约的平均装修期为4.1个月（租期外），平均免租期3.5个月（租期内），平均租期36.6个月，有效租金占成交面价租金的比例为81.3%。


- 04 结语 -  

  • 市场再度陷入租金负增长区间，Q2租金环比快速下滑，为08年金融危机后单季最大降幅。CBD核心市场降幅高于市场平均，显示更加疲软的需求支撑。DBD新兴市场小幅下行，但比CBD市场更为平稳。

  • 租户从CBD向DBD市场流动的速度有所放缓，但趋势仍在继续，CBD与DBD市场间的租金差距持续收窄，CBD与DBD市场间寻找性价比再平衡的过程短期内仍将持续。

  • 前滩、徐汇滨江、北外滩等板块未来的新增供应将继续为市场带来持续压力，与这几个子市场有明显竞争关系的市场将首先受到影响，例如陆家嘴、徐家汇等

  • 金融与商务服务租户成交量占比明显提升，科技互联网、贸易零售、制造业租户成交占比则下滑明显。


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