据DTZ戴德梁行中国区投资及顾问服务部数据显示，2014年上海大宗物业投资市场交易相对2013年有所萎缩，物业价格未现大跌，投资者观望情绪浓厚。事实上，上海房地产投资市场全年成交额261.9亿元，同比去年全年大幅下降54%。其中，外资比重下降明显，与之呈鲜明对比的是，境内买家持续保持活跃。从成交类型来看，写字楼仍是投资者最青睐的物业，其成交的总面积占大宗物业交易量的88.4%。单就2014年整体写字楼市场而言，其大宗交易成交量也首次超过了散售的成交量。

　 多元化投资局面形成

　　针对2014年上海大宗物业交易走低，究其原因，叶建成认为，首先是由于投资市场与固定资产投资总额的变化方向与变化幅度基本保持一致，近年经济增速放缓，经济结构调整，大宗物业投资量也随之下降。其次，直到930限贷放松举措前，中央对楼市的政策面仍以调控为主基调。而目前商办市场的供应量已进入高峰，市场进入盘整的消化期，因此租金涨幅也放缓。

　　与此同时，人民币基金不再只是向开发商提供融资，越来越多的投资商开始收购现有商业物业，由此形成了2014年多元化的投资格局。在2014年全年的投资者中，境内买家占据上海大宗物业交易的主导地位，投资额达212.77亿元。然而，不同于以往的是，2014年部分国内生产型企业购买需求下降，但是品牌制造业、金融和科技行业的需求持续活跃，诸如平安信托买下绿地中心二期6.875万平方米、浙江泰隆商业银行买下保利国际中心1.6万平方米，联发科技买下保利西安1.249万平方米等。在境外投资者交易方面，2014年外资基金达成的整栋写字楼成交仅1宗，而2013年该类成交达5宗。

　　然而，从未来趋势来看，DTZ 戴德梁行中国区投资及顾问服务部董事总经理叶建成指出，今后上海投资机会将主要表现在物流地产、白领公寓以及线下零售商铺领域。值得注意的是，随着上海自由试验区的扩围，陆家嘴(600663,股吧)金融片区、张江金融片区、张江高科(600895,股吧)技片区和金桥开发区纳入范围，为外商投资和服务业开放带来便利，将长期利好浦东的物业投资。

　　收购现有物业改变用途

　　另外，在去年大宗交易市场中，我们也发现了一些有趣的现象。由于上海2020年规划建设用地终极规模控制在3226平方公里，而截至2013年底，上海建设用地规模已达3070平方公里，土地变得日益稀缺。这致使在今年的交易中，出现了先变化。

　　去年年初，位于南京西路上的锦沧文化酒店被拍卖成交，交易总价为21.18亿元。这个从1990年开业至今的上海老字号五星级酒店，未来或将改为写字楼。到了去年年中，上实城开携手香港老牌财团，“棉纱大王”陈廷骅家族名下的南丰集团以5.79亿美元（约合人民币35.5亿元）收购上海世贸商城100%股权。这个当时被成为亚洲最大的商贸展示中心，未来也或将整栋改用为商办项目。紧接着年底，锦江集团旗下的另一家酒店银河宾馆，以挂牌价12.62亿元的价格被阳光股份(000608,股吧)收购了其主楼，未来也或将改造为写字楼。

   由于，投资商也正将目光投向服务式办公、白领公寓、物流仓储等领域。我们发现一些科技类企业频频出手整栋收购，并将物业进行创新改造。去年火爆一时的“You+国际青年公寓”，俗称小米公寓，就是由小米公司投资将一个小仓库改建而成的办公楼后，再度被改建成一个年轻人群居的公寓。据了解，联想、网易等信息科技类企业都有意建造白领公寓。此外，随着工业用地新政的发布，一些工业厂房也有望土地改性，改用为商办用途。