中小城市的商业地产，已经到了重新洗牌、行业整合的阶段。

恒太商业管理有限公司董事长胡敏杰展示的两组数据，令人印象深刻。

第一组数据是，根据国家统计局数据显示，过去十年全国商业营业用房开工建设达20.9亿平方米。但据行业内部统计，建成开业率仅为43%左右，另外57%的项目因各种原因未能开业。

第二组数据是，据统计百强房企所持有的商业项目，达到盈亏平衡点的仅为36%，64%的商业项目达不到盈亏平衡点，处于亏损状态。

从宏观数据来看，中指研究院在此次论坛上发布《2019中国中小城市商业地产发展研究报告》称，2019年1-9月，全国商业营业用房开发投资额为9796亿元，同比下降8.0%。新开工方面，全国商业营业用房新开工面积为1.39亿平方米，同比下降3.3%。

从需求端看，全国商业营业用房销售面积同比下降明显。2019年10月，全国商业营业用房销售面积为7002万平方米，同比下降13.7%。

造成商业地产不合理布局，以及项目运营不善导致的不健康发展的原因是什么？胡敏杰认为，是主导商业地产的政府、开发商、运营商三方都出了问题。

具体来看，他认为，政府缺乏专业性规划和控制引导；开发商侧重于短期利益，轻视和忽略了商业本质；运营商着眼于自身利益，片面迁就开发商对眼前利益的诉求，追求高租金，导致不正确定位填铺，不考虑正确定位和项目持续运营。三方都以本位出发，不专业不兼顾，导致“三位分离”。

从更宏观的角度看，消费升级在中小城市的效果不明显，同样是个问题。

商务部原副部长、全国政协经济委员会原副主任张志刚表示, 当前制约消费升级的体制机制的障碍仍然突出。重点领域的消费市场还不能有效地满足居民多层次需求，监管体制尚不完善，质量标准体系建设滞后，信用体系消费者权益保护机制，消费政策体系需要改进、提升等。

张志刚认为，增强消费对抓好社会基层建设和企业基础建设十分必要，要健全质量标准和信用体系，营造绿色美丽、安全放心的消费环境。要制定相关的配套政策，鼓励和引导居民消费，要深化收入分配制度的改革，改善居民的消费能力和消费预期等，不断满足人民日益增长的对美好生活的需求。

来源：21世纪经济报道