8月1日，上海土地市场迎来一大体量商住办地块的竞拍，有2家房企参与，最终上海鑫侨高置业有限公司（万科、上海仪电集团、徐汇区国有资产监督管理委员会联合控股的企业）以986320万元一举拿下徐汇虹梅街道xh240A-02、xh240A-04、xh241A-01、xh241B-01、xh241C-01地块，成交楼板价27633元/平，溢价率0.13%。

地块具体信息：

徐汇区虹梅街道xh240A-02、xh240A-04、xh241A-01、xh241B-01、xh241C-01地块

四至：东至保留企业，南至漕宝路，西至保留企业、苍梧路，北至田林路

土地用途：xh241B-01、xh241A-01、xh241C-01：商住办；xh240A-04、xh240A-02：商办

出让面积：118281.9平方米

建筑面积：356933平方米

容积率：xh241B-01：3.3；xh241A-01、xh241C-01：2.8；xh240A-04、xh240A-02：3.0

出让年限：商业40年，办公50年，住宅70年

起始总价：985000万元

起拍楼板价：27596元/平

竞拍时间：8月1日9:30

出让条件：

1、住宅套数下限： 1200套。

2、混合用地各用途建筑面积比例： xh240A-02、xh240A-04地块：商业地上建筑面积不大于16%，办公地上建筑面积不小于84%；

xh241A-01地块：商业地上建筑面积不大于15%，办公地上建筑面积不小于45%，住宅地上建筑面积不大于40%；

xh241B-01地块：商业地上建筑面积不大于5%，办公地上建筑面积不小于60%，住宅地上建筑面积不大于35%；

xh241C-01地块:商业地上建筑面积不大于16%，办公地上建筑面积不小于44%，住宅地上建筑面积不大于40%。

3、其他土地、规划建设条件：

（1）五个地块内地上商业建筑面积之和控制在40000平方米以下，地下商业建筑面积之和控制在40000平方米以下，可结合方案在各地块间平衡微调；

（2）租赁住宅可在xh241A-01、xh241B-01、xh241C-01地块内统筹平衡，配建社会租赁住宅套数不小于550套；

（3）中小套型比例要求的建筑面积可在含商品住宅地块内平衡。其中配建保障性住房中小套型建筑面积比例为配建保障性住房建筑面积的100％；

（4）根据《上海市海绵城市建设技术导则》要求，徐汇单个地块控制的目标取值：年径流总量按70%，年径流污染控制率按50%（以SS计）。总投资1亿元以上或者单体建筑面积2万平方米以上的建设工程应当应用BIM技术。工地围墙应按照徐汇区建设主管部门意见设置并安装喷淋除尘装置。在建设方案报批过程中，须按照徐汇区科委意见落实室外无线通信基础设施配套建设事宜；

（5）xh241C-01地块规划有一处公共停车场（库）需在满足标准配建数量上，再增加100个公共停车泊位；

（6）xh240A-02、xh240A-04地块地下有一处南北走向的箱涵，用于市政防汛，建议与地块景观设计统筹考虑，受让人建设上述两个地块时，应予以避让；

（7）xh241C-01地块内设置1处三类应急避难场所，用地面积不小于2000平方米，可结合公共开放空间设置；

（8）xh240A-02和xh2470A-04两个地块应统一开发，地下空间统一建设，两个地块相邻边界无需退界，但相邻边界上不得有建筑。

4、公共服务设施、公共空间建设要求：

（1）公共服务设施：该地块内应增加设置建筑面积不少于总建筑面积9.8%（计35000 平方米）的公共服务设施应统筹用于社区公共配套服务设施,原则上优先用于文化、养老等服务设施；

（2）体育功能建筑面积不少于1.5万平方米，需设置于xh124B-01地块内，集中配置，相对独立，占地不小于3000平方米；

（3）文化功能建筑面积不少于1.5万平方米，建议沿公共轴线布置，相对独立，结合具体方案进行设计；

（4）公共空间：该地块内应设置不低于用地面积4.48%（计5300平方米以上）的内部绿地和内部广场。

5、本合同项下出让宗地范围内配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的 5.0 %以上，计 5276 平方米以上。

6、全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的 100.00 ％以上（不包含保障性住房等），计 100243 平方米以上，保障性住房的全装修住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的 100.0 ％以上，计 5276 平方米以上。

7、本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的 80.0 %，计 84416 平方米以上。

8、绿地率：住宅不小于35%，商办不小于20%。商办建筑物不超过50米高度的平屋顶，应实施屋顶绿化面积不得低于建筑占地面积的30% 。

9、功能业态要求：

本项目着力打造创新要素集聚、综合服务功能强、适宜创新创业的科技创新社区。引入生产型服务业、战略性新兴产业、新型商业业态，打造以智慧城市为主题，垂直“产研展商”闭环生态链为支撑的商业办公住宅综合体。

10、物业运营管理要求：

（1）须引入至少一家经国家发改委、国家科技部等部委认定的国家级“企业技术中心”，并须向区商务委备案；

（2）须在地块内引入两家及以上具有资质的众创空间运营机构，推进“品牌化、专业化、国际化”众创空间建设，以签订协议或获得企业授权的方式合作，须经区科委备案；

（3）受让人应当自项目规划土地综合验收通过之日起自持建筑面积不低于 50 %（计 105707 平方米以上）的办公物业不少于20 年；

（4）受让人应当按出让年限自持建筑面积不低于 30 %（计 30073 平方米以上）的住宅物业（除按照相关规定及合同约定应当移交政府及政府有关部门的保障房等物业外），以上自持面积须用于租赁。

11、其他物业自持要求：

（1）受让人应当自项目规划土地综合验收通过之日起自持地上建筑面积不低于100%（计40000 平方米以上）的商业物业不少于20年；

（2）受让人应当自项目规划土地综合验收通过之日起自持地下建筑面积不低于100%（计40000 平方米以上）的商业物业不少于20年 。

地块周边：

据悉，此次出让的地块体量较大，是近几年来徐汇区首次推出除租赁住宅以外的涉宅地块。

该地块临近地铁12号线及在建的15号线桂林公园站，周边有上海师范大学、上海应用技术大学，还有漕河泾开发区相关园区，田林五六七村、华悦家园等社区，提供了居住、商业、办公需求，生活工作氛围浓郁。

竞得方介绍：

竞得方上海鑫侨高置业有限公司比较神秘，从天眼查获悉，该公司是由华鑫置业有限公司、南通万虹企业管理咨询有限公司、南通万茂企业管理咨询有限公司和上海徐汇土地储备有限公司共同出资，其中，华鑫置业（35%）是上海仪电集团的全资子公司，南通万虹、南通万茂隶属于万科（60%），上海徐汇土储有限公司实则是上海徐汇国资委控股（5%）。

由于地块总价高、开发成本大、建设要求的多样性，因此这样的联合竞拍方式，是较为稳妥的。万科作为国内龙头房企，拥有强大的资金实力和开发资质；上海仪电集团则深耕漕河泾多年，在园区建设方面颇有建树。

专家观点

上海链家市场分析赵葆根表示：本次挂牌的虹梅街道地块，包括了商办物业高比重自持、住宅部分大比重建设为租赁住房、大体量的配套设施配建、明确的招商目标和运营模式等特点，可以说是近年来申城土地市场发展趋势的一个缩影。特别是该地块，对于招商、运营方面要求无法完成的惩罚性条款十分严厉，这也给开发商的开发资质、招商运营水平提出了较高的要求。